Memahami Hak, Batasan, dan Landasan Hukum Kepemilikan Properti bagi Warga Negara Asing
Indonesia merupakan salah satu negara yang menarik bagi warga negara asing untuk tinggal, berinvestasi, maupun menjalankan kegiatan usaha. Bali, Jakarta, dan sejumlah daerah lainnya menjadi tujuan yang banyak diminati. Namun, sebelum membeli properti di Indonesia, orang asing perlu memahami bahwa kepemilikan properti tidak dapat dilakukan secara bebas sebagaimana warga negara Indonesia.
Pertanyaan yang sering muncul adalah: “Apakah orang asing dapat memiliki properti di Indonesia?”
Jawabannya adalah dapat, tetapi dengan syarat, bentuk hak, dan batasan tertentu yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan.
1. Orang asing tidak dapat memiliki tanah dengan Hak Milik
Prinsip dasar pertanahan Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Pasal 21 ayat (1) UUPA menegaskan bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah. Dengan demikian, warga negara asing tidak dapat secara langsung membeli tanah di Indonesia dan mencatatnya atas namanya dengan status Hak Milik.
Ketentuan ini penting karena istilah “memiliki properti” tidak selalu berarti memiliki tanah dengan Hak Milik. Dalam hukum pertanahan Indonesia, seseorang dapat memiliki atau menguasai suatu properti berdasarkan jenis hak atas tanah yang berbeda.
2. Orang asing dapat memiliki rumah atau hunian dengan hak tertentu
Meskipun tidak dapat mempunyai tanah dengan Hak Milik, peraturan perundang-undangan memberikan ruang bagi orang asing untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian dengan mekanisme dan hak tertentu.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur mengenai hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah. Peraturan ini juga secara khusus mengatur rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing. PP tersebut saat ini berstatus berlaku dan mencabut PP Nomor 103 Tahun 2015.
Pasal 69 PP Nomor 18 Tahun 2021 pada pokoknya mengatur bahwa orang asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian adalah orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
3. Bentuk properti yang dapat dimiliki orang asing
PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan beberapa bentuk kepemilikan atau penguasaan hunian bagi orang asing.
Untuk rumah tapak, antara lain dapat berupa rumah yang berdiri di atas:
- Hak Pakai;
- Hak Pakai di atas Hak Milik berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai dengan akta PPAT; atau
- Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah.
Untuk rumah susun, ketentuan juga memungkinkan kepemilikan satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan jenis hak tertentu, sesuai dengan persyaratan peraturan perundang-undangan.
Artinya, orang asing bukan memperoleh Hak Milik atas tanah, melainkan memperoleh hak atas rumah atau hunian melalui bentuk hak yang memang diperbolehkan oleh hukum Indonesia.
4. Ada batasan dalam kepemilikan properti oleh orang asing
Kepemilikan rumah atau hunian oleh orang asing tidak bersifat tanpa batas.
Pasal 72 PP Nomor 18 Tahun 2021 menentukan bahwa kepemilikan tersebut diberikan dengan memperhatikan beberapa batasan, antara lain:
- harga minimal;
- luas bidang tanah;
- jumlah bidang tanah atau unit satuan rumah susun; dan
- peruntukan sebagai rumah tinggal atau hunian.
Selain itu, ketentuan pelaksanaannya diatur lebih lanjut melalui peraturan menteri.
Karena itu, sebelum melakukan transaksi, orang asing perlu memastikan bahwa objek yang akan dibeli memenuhi persyaratan hukum, termasuk mengenai jenis hak, luas tanah, peruntukan, dokumen keimigrasian, serta ketentuan administratif lainnya.
5. Bagaimana dengan tanah untuk investasi atau bisnis?
Hal ini perlu dibedakan dari kepemilikan rumah untuk tempat tinggal.
Orang asing yang ingin melakukan kegiatan usaha di Indonesia perlu memperhatikan struktur investasinya, termasuk bentuk badan usaha, izin berusaha, jenis kegiatan usaha, serta hak atas tanah yang dapat digunakan untuk kegiatan tersebut.
Dengan kata lain, membeli rumah untuk tempat tinggal tidak sama dengan memperoleh tanah untuk menjalankan usaha.
Struktur transaksi harus disesuaikan dengan tujuan penggunaan properti dan ketentuan hukum yang berlaku.
6. Jangan menggunakan nama warga negara Indonesia sebagai “pinjaman nama”
Salah satu hal yang harus sangat dihindari adalah praktik nominee atau pinjam nama, yaitu properti secara formal didaftarkan atas nama warga negara Indonesia, tetapi sebenarnya dibeli dan dikuasai oleh orang asing berdasarkan perjanjian di belakangnya.
Cara seperti ini dapat menimbulkan persoalan hukum yang serius karena bertentangan dengan prinsip pembatasan kepemilikan tanah oleh orang asing.
UUPA sendiri menegaskan pembatasan terhadap pemilikan Hak Milik oleh orang asing dan melarang pemindahan Hak Milik kepada orang asing.
Karena itu, transaksi properti sebaiknya dilakukan dengan struktur hukum yang transparan, sesuai dengan hak atas tanah yang diperbolehkan, dan dituangkan dalam dokumen yang dibuat oleh pejabat yang berwenang.
7. Pentingnya pemeriksaan hukum sebelum membeli properti
Sebelum orang asing membeli properti di Indonesia, pemeriksaan hukum (legal due diligence) sangat penting.
Beberapa hal yang perlu diperiksa antara lain:
- status dan jenis hak atas tanah;
- sertifikat tanah;
- identitas dan kewenangan penjual;
- kesesuaian penggunaan tanah;
- tata ruang dan peruntukan;
- status bangunan;
- kewajiban perpajakan;
- ada atau tidaknya sengketa;
- ketentuan mengenai Hak Pakai atau hak lainnya;
- dokumen keimigrasian pembeli; dan
- mekanisme pengalihan hak yang akan digunakan.
Pemeriksaan tersebut penting untuk memberikan kepastian hukum dan menghindari sengketa di kemudian hari.
Landasan Hukum
Beberapa ketentuan utama yang dapat dijadikan dasar dalam pembahasan kepemilikan properti oleh orang asing antara lain:
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Khususnya Pasal 20 dan Pasal 21 mengenai Hak Milik serta pembatasan kepemilikan Hak Milik bagi orang asing. UUPA masih berstatus berlaku.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
Khususnya ketentuan mengenai rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing, antara lain Pasal 69 sampai dengan Pasal 73.
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah
Peraturan ini mengatur tata cara penetapan hak atas tanah dan mencabut sejumlah ketentuan sebelumnya, termasuk Permen ATR/BPN Nomor 29 Tahun 2016.
Catatan penting: beberapa aturan lama mengenai kepemilikan rumah oleh orang asing, seperti PP Nomor 103 Tahun 2015 dan Permen ATR/BPN Nomor 29 Tahun 2016, sudah tidak berlaku karena telah dicabut oleh peraturan yang lebih baru.