Vendre un terrain à Bali : guide juridique, procédures et réglementations

Bali est l’une des régions les plus attractives d’Indonésie pour l’investissement immobilier. Des zones telles que Badung, Denpasar, Gianyar, Tabanan et d’autres régions de l’île connaissent une demande importante pour les terrains destinés à la construction de villas, de résidences, de projets touristiques, de bâtiments commerciaux ou à l’investissement à long terme.

Cependant, vendre un terrain à Bali ne consiste pas simplement à trouver un acheteur et à convenir d’un prix. Une transaction foncière doit respecter la législation indonésienne relative aux terrains et à la propriété. Il faut également tenir compte des règles d’urbanisme, de fiscalité, d’enregistrement foncier ainsi que de certaines règles coutumières particulièrement importantes à Bali.

1. Existe-t-il des règles spécifiques pour la vente de terrains à Bali ?

Les transactions foncières à Bali sont principalement régies par le droit foncier national indonésien. Il n’existe pas une seule loi qui réglemente exclusivement toutes les ventes de terrains à Bali.

Cependant, Bali présente certaines particularités juridiques et culturelles en raison de l’existence des villages traditionnels ou coutumiers (Desa Adat), des terres liées aux traditions locales ainsi que des réglementations relatives à l’aménagement du territoire.

L’une des principales bases du droit foncier indonésien est la Loi n° 5 de 1960 relative aux principes fondamentaux du droit agraire (UUPA). Cette loi constitue l’un des principaux fondements juridiques concernant les droits de propriété et d’utilisation des terrains en Indonésie.

Par ailleurs, la Loi n° 15 de 2023 relative à la province de Bali reconnaît l’existence et l’importance des villages traditionnels ainsi que des institutions coutumières de Bali.

Ainsi, l’acheteur et le vendeur ne doivent pas seulement vérifier le certificat foncier. Ils doivent également déterminer si le terrain est lié à des droits coutumiers ou soumis à des règles particulières du Desa Adat concerné.

2. Principales lois et réglementations applicables à la vente d’un terrain

Plusieurs textes juridiques doivent être pris en compte lors de l’achat ou de la vente d’un terrain à Bali.

a. Loi n° 5 de 1960 relative aux principes fondamentaux du droit agraire

La Loi n° 5 de 1960, généralement appelée Loi agraire fondamentale indonésienne (UUPA), constitue l’une des principales bases du droit foncier indonésien.

Elle réglemente plusieurs types de droits fonciers, notamment :

• Le droit de propriété (Hak Milik).

• Le droit d’exploitation (Hak Guna Usaha).

• Le droit de construire (Hak Guna Bangunan).

• Le droit d’utilisation (Hak Pakai).

L’un des points les plus importants concerne le droit de propriété (Hak Milik). En vertu de l’article 21 de l’UUPA, ce droit est en principe réservé aux citoyens indonésiens.

Par conséquent, un ressortissant étranger ne peut pas simplement acheter un terrain bénéficiant du statut Hak Milik et l’enregistrer à son propre nom.

b. Règlement gouvernemental n° 18 de 2021

Le Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 réglemente notamment les droits de gestion, les droits fonciers, les droits sur les unités immobilières et l’enregistrement des terrains.

Ce règlement est important pour les transactions immobilières, car il contient des dispositions relatives aux droits fonciers, à leur enregistrement ainsi qu’à certaines formes de propriété ou d’utilisation des biens immobiliers, notamment dans le cadre des règles applicables aux étrangers.

c. Règlement gouvernemental n° 24 de 1997 relatif à l’enregistrement foncier

Le Règlement gouvernemental n° 24 de 1997 constitue une base importante du système d’enregistrement foncier en Indonésie et a été modifié par le Règlement gouvernemental n° 18 de 2021.

Pour les terrains enregistrés, le transfert des droits doit être correctement documenté et enregistré auprès de l’autorité foncière compétente.

3. Urbanisme et utilisation des terrains à Bali

Un autre élément essentiel lors de l’achat ou de la vente d’un terrain à Bali concerne l’aménagement du territoire et le zonage.

Tous les terrains ne peuvent pas légalement être utilisés pour construire une villa, un hôtel, un restaurant, une résidence ou un projet commercial.

Les règles d’aménagement du territoire de Bali déterminent les utilisations autorisées dans les différentes zones.

Avant d’acheter un terrain à des fins d’investissement, il est donc important de vérifier :

• La classification de la zone.

• Si la construction est autorisée.

• Le type de projet pouvant être développé.

• Les éventuelles restrictions concernant les constructions.

• Les exigences relatives aux routes et aux infrastructures.

• La compatibilité du projet commercial envisagé avec les règles d’urbanisme.

Un terrain peut disposer d’un certificat foncier valide tout en étant soumis à des restrictions concernant son utilisation ou sa construction.

4. Terres coutumières et Desa Adat à Bali

L’une des particularités importantes des transactions foncières à Bali est l’existence des Desa Adat, c’est-à-dire les villages ou communautés traditionnels régis en partie par les coutumes locales.

Bali possède des institutions traditionnelles et des pratiques coutumières qui continuent de jouer un rôle important dans la vie des communautés locales.

Certains terrains peuvent être liés à des communautés coutumières ou soumis à certaines obligations traditionnelles. Il est donc recommandé à l’acheteur de vérifier si le terrain est soumis à des restrictions ou obligations coutumières.

Lorsqu’un terrain se trouve dans une zone relevant d’un Desa Adat ou présente un lien avec une communauté traditionnelle, il peut être utile d’obtenir des informations complémentaires auprès des autorités coutumières compétentes, en plus des vérifications juridiques habituelles.

Cette question est particulièrement importante pour les investisseurs souhaitant construire des villas, des établissements touristiques ou des projets commerciaux.

5. Documents nécessaires pour vendre un terrain

Avant de mettre un terrain en vente, le propriétaire doit s’assurer que tous les documents nécessaires sont complets et cohérents.

Selon la situation du terrain, les documents peuvent notamment comprendre :

• Le certificat foncier original.

• Les documents d’identité du propriétaire enregistré.

• Les documents familiaux, lorsque cela est nécessaire.

• Les documents relatifs à la taxe foncière et les justificatifs de paiement.

• Les documents prouvant l’acquisition du terrain.

• Les documents successoraux lorsque le terrain provient d’un héritage.

• Les documents relatifs au mariage, lorsque cela est pertinent.

• Une procuration lorsque la transaction est effectuée par l’intermédiaire d’un représentant.

• Tout autre document demandé par le PPAT ou les autorités compétentes.

Si le terrain appartient à plusieurs personnes ou fait partie d’une succession, toutes les personnes disposant de droits ou d’intérêts juridiques sur le terrain doivent être identifiées avant la conclusion de la transaction.

6. Comment se déroule la vente d’un terrain à Bali ?

Une vente de terrain peut généralement suivre les étapes suivantes.

Étape 1 : Vérification des documents du terrain

La première étape consiste à vérifier le statut juridique du terrain.

Il convient notamment de vérifier :

• Le nom du propriétaire enregistré.

• Le type de droit foncier.

• La superficie du terrain.

• Les limites du terrain.

• Les informations figurant sur le certificat.

• L’existence éventuelle d’hypothèques ou d’autres charges.

• L’existence éventuelle de litiges ou de revendications.

Étape 2 : Vérification de l’urbanisme

Si l’acheteur souhaite construire une villa, un hôtel, un restaurant, une maison ou un projet commercial, il doit vérifier que l’utilisation prévue est compatible avec les règles d’aménagement du territoire.

Étape 3 : Inspection physique du terrain

Une inspection sur place est également importante.

Il convient notamment de vérifier :

• L’accès au terrain.

• Les limites physiques de la propriété.

• Le drainage.

• La disponibilité de l’eau et de l’électricité.

• L’environnement immédiat.

• La proximité des routes et des infrastructures publiques.

Étape 4 : Accord sur le prix

Après les vérifications juridiques et physiques, le vendeur et l’acheteur peuvent négocier et convenir du prix ainsi que des conditions de la transaction.

Étape 5 : Préparation de l’acte de vente

Le transfert de droits fonciers enregistrés implique généralement l’intervention d’un Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), c’est-à-dire l’agent officiel habilité à établir les actes relatifs aux terrains en Indonésie.

Le PPAT aide à préparer les documents nécessaires et à vérifier que les conditions administratives et juridiques requises sont respectées.

Étape 6 : Paiement des taxes et frais

Une transaction immobilière peut entraîner différentes taxes et frais administratifs. Les obligations financières de chaque partie doivent être clairement déterminées avant la finalisation de la vente.

Étape 7 : Enregistrement du transfert des droits

Une fois la transaction finalisée et les conditions remplies, le transfert des droits fonciers est enregistré auprès du bureau foncier compétent conformément aux règles applicables.

7. Fiscalité lors de la vente et de l’achat d’un terrain

La fiscalité constitue un élément important de toute transaction foncière à Bali.

Pour le vendeur, le Règlement gouvernemental n° 34 de 2016 encadre l’impôt sur le revenu (PPh) applicable au transfert de droits sur les terrains et/ou les bâtiments. Pour certaines transactions, l’impôt final applicable est de 2,5 % de la valeur brute du transfert.

L’acheteur peut être soumis à la taxe sur l’acquisition de droits sur les terrains et les bâtiments (BPHTB).

Selon la Loi n° 1 de 2022 relative aux relations financières entre le gouvernement central et les gouvernements régionaux, le taux maximal de la BPHTB est de 5 %. Le taux effectivement applicable est déterminé par la réglementation régionale concernée.

La fiscalité pouvant varier en fonction de la nature de la transaction et de la localisation du terrain, il est recommandé de vérifier les obligations fiscales applicables avant de finaliser la transaction.

8. Qu’en est-il lorsque l’acheteur est étranger ?

Bali est une destination internationale majeure et de nombreux ressortissants étrangers souhaitent y investir dans l’immobilier.

Cependant, les étrangers doivent respecter les restrictions indonésiennes relatives à la propriété foncière.

Un ressortissant étranger ne peut pas simplement acheter un terrain bénéficiant d’un Hak Milik (droit de propriété) et l’enregistrer à son propre nom. La structure juridique utilisée doit respecter la législation indonésienne.

Le Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 contient des dispositions concernant les droits fonciers et certaines formes de propriété ou d’utilisation de logements par les étrangers, sous réserve du respect des conditions légales applicables.

Les transactions impliquant un acheteur étranger doivent donc être structurées avec soin et examinées par un PPAT qualifié et, si nécessaire, par un avocat spécialisé dans le droit immobilier indonésien.

Il convient également d’être particulièrement prudent avec les montages de type « nominee » ou prête-nom, dans lesquels un terrain est enregistré au nom d’un citoyen indonésien alors que l’intérêt économique revient à un étranger. Ce type de montage peut présenter des risques juridiques importants.

9. Que doit vérifier un acheteur avant d’acheter un terrain à Bali ?

Un prix d’achat attractif ne devrait pas être le seul critère de décision.

L’acheteur potentiel devrait notamment vérifier :

• L’authenticité et le statut juridique du certificat foncier.

• L’identité du propriétaire enregistré.

• La superficie et les limites du terrain.

• L’historique de propriété.

• Les éventuelles questions successorales.

• L’existence de litiges.

• Les hypothèques ou autres charges.

• L’accès légal au terrain.

• Le zonage et les règles d’urbanisme.

• Les possibilités et restrictions de construction.

• Le lien éventuel avec un Desa Adat.

• La situation fiscale du terrain.

• Les questions relatives au mariage ou à la copropriété.

• Les exigences particulières applicables aux acheteurs étrangers ou aux entreprises.

Une vérification juridique et immobilière approfondie permet de réduire le risque d’acheter un terrain qui ne pourrait finalement pas être utilisé ou développé comme prévu.

10. Conseils pour vendre un terrain à Bali en toute sécurité

Les propriétaires souhaitant vendre un terrain à Bali devraient tenir compte des recommandations suivantes :

Premièrement : assurez-vous que tous les documents de propriété sont complets et que les informations figurant sur le certificat correspondent à la situation réelle du terrain.

Deuxièmement : vérifiez le statut juridique du terrain avant de commencer à le commercialiser activement.

Troisièmement : déterminez un prix de vente raisonnable en tenant compte de l’emplacement, de la superficie, de l’accès, du statut juridique et de l’utilisation autorisée.

Quatrièmement : ne remettez pas les documents originaux à des personnes inconnues ou non autorisées. Les documents originaux doivent rester sous le contrôle du propriétaire ou d’un professionnel compétent pendant la transaction.

Cinquièmement : évitez d’effectuer ou d’accepter des paiements importants sans documents et accords écrits clairement établis.

Sixièmement : faites appel à un PPAT qualifié pour les procédures juridiques nécessitant son intervention.

Septièmement : si le terrain est lié à une succession, à un mariage, à plusieurs propriétaires, à des droits coutumiers ou à d’autres problèmes juridiques, ces questions doivent être réglées avant la finalisation de la vente.