Comprendre les droits, les restrictions et les conditions légales applicables à la propriété immobilière des étrangers en Indonésie
L’Indonésie est une destination attractive pour les étrangers souhaitant y résider, investir ou exercer une activité professionnelle ou commerciale. Bali, Jakarta et d’autres régions sont notamment très prisées par les investisseurs et résidents étrangers.
Toutefois, les étrangers doivent comprendre que la propriété immobilière en Indonésie est soumise à des règles différentes de celles applicables aux citoyens indonésiens.
La question est donc la suivante :
Un étranger peut-il posséder un bien immobilier en Indonésie ?
Oui, mais sous certaines conditions, selon des formes de droits spécifiques et dans les limites prévues par la législation indonésienne.
1. Les étrangers ne peuvent pas détenir un terrain sous le régime de la pleine propriété
Les principes fondamentaux du droit foncier indonésien sont régis par la Loi n° 5 de 1960 relative aux dispositions fondamentales du droit agraire (UUPA – Basic Agrarian Law).
L’article 21, paragraphe 1, de cette loi prévoit que seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir le droit de propriété sur un terrain (« Hak Milik »).
Par conséquent, un ressortissant étranger ne peut pas simplement acheter un terrain en Indonésie et l’enregistrer à son propre nom sous le régime du Hak Milik.
Il est important de distinguer la propriété ou la détention d’un bien immobilier de la propriété du terrain lui-même. Le droit indonésien reconnaît plusieurs catégories de droits fonciers, chacune étant soumise à ses propres conditions et restrictions.
2. Les étrangers peuvent, sous certaines conditions, posséder un logement
Bien que les étrangers ne puissent pas détenir un terrain sous le régime du Hak Milik, la législation indonésienne leur permet, dans certaines circonstances, de posséder une maison ou un logement au moyen de droits spécifiques autorisés par la loi.
Le principal texte applicable est notamment le Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 relatif aux droits de gestion, aux droits fonciers, aux unités de copropriété et à l’enregistrement foncier.
L’article 69 du Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 prévoit, en substance, que les étrangers pouvant posséder un logement doivent disposer de documents d’immigration conformes aux lois et règlements applicables.
Ainsi, l’étranger n’acquiert pas la pleine propriété (Hak Milik) du terrain. Il peut en revanche obtenir certains droits sur le logement selon une forme juridique expressément autorisée par le droit indonésien.
3. Quels types de biens immobiliers les étrangers peuvent-ils posséder ?
Le Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 prévoit plusieurs mécanismes permettant aux étrangers de posséder ou d’utiliser légalement un logement.
Pour une maison individuelle
Une maison peut notamment être construite sur un terrain bénéficiant de :
- Hak Pakai (droit d’usage) ;
- Hak Pakai sur un terrain bénéficiant du Hak Milik, sur la base d’un accord relatif à l’octroi du droit d’usage établi par un PPAT ; ou
- Hak Pakai sur un terrain bénéficiant d’un Hak Pengelolaan (droit de gestion), sur la base d’un accord relatif à l’utilisation du terrain.
Pour les appartements ou unités en copropriété
Sous certaines conditions, les étrangers peuvent également détenir des unités d’habitation en copropriété, conformément aux exigences prévues par la législation indonésienne et selon le régime juridique applicable au terrain sur lequel l’immeuble est construit.
En résumé :
l’étranger n’acquiert pas nécessairement la pleine propriété du terrain, mais peut obtenir un droit légal sur le bien immobilier selon une forme de droit autorisée par la législation indonésienne.
4. La propriété immobilière des étrangers est soumise à des restrictions
La propriété d’un logement par un étranger n’est pas illimitée.
L’article 72 du Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 prévoit notamment certaines restrictions concernant :
- le prix minimal du bien immobilier ;
- la superficie du terrain ;
- le nombre de terrains ou d’unités de logement ; et
- l’utilisation du bien à des fins résidentielles.
Des dispositions complémentaires sont prévues par les règlements ministériels applicables.
Avant de conclure une transaction immobilière, l’étranger doit donc vérifier que le bien respecte toutes les exigences légales, notamment en ce qui concerne le type de droit foncier, la superficie du terrain, l’usage autorisé, les documents d’immigration et les autres exigences administratives.
5. Qu’en est-il des biens immobiliers destinés aux activités commerciales ou à l’investissement ?
Il convient de distinguer l’acquisition d’un logement de l’utilisation d’un terrain ou d’un bien immobilier à des fins commerciales ou d’investissement.
Un étranger souhaitant exercer une activité commerciale ou investir en Indonésie doit prendre en considération la structure juridique et d’investissement appropriée, notamment :
- la forme juridique de l’entreprise ;
- les licences et autorisations nécessaires ;
- la nature de l’activité commerciale ;
- la structure de l’investissement ; et
- le type de droit foncier pouvant être légalement utilisé.
En d’autres termes :
l’achat d’une résidence est juridiquement différent de l’acquisition ou de l’utilisation d’un terrain destiné à une activité commerciale.
La structure juridique de la transaction doit donc être adaptée à l’objectif réel du bien et aux dispositions légales applicables.
6. Attention aux arrangements de type « nominee » ou à l’utilisation d’un prête-nom
Une pratique qui peut présenter des risques juridiques importants est le recours à un « nominee arrangement », c’est-à-dire l’utilisation du nom d’un citoyen indonésien pour enregistrer un bien immobilier.
Dans ce type de montage, le bien est officiellement enregistré au nom d’un citoyen indonésien alors que l’acheteur ou le bénéficiaire économique réel est un étranger.
De tels arrangements peuvent entraîner des risques juridiques importants, notamment lorsqu’ils ont pour objectif de contourner les restrictions légales applicables à la propriété foncière des étrangers.
La législation agraire indonésienne impose des restrictions à la détention du Hak Milik par les étrangers et interdit notamment le transfert de ce droit de propriété à un ressortissant étranger.
Les transactions immobilières doivent donc être structurées de manière transparente, légale et conforme au régime de droits fonciers autorisé par la législation indonésienne.
7. L’importance de la vérification juridique du bien
Avant d’acheter un bien immobilier en Indonésie, il est fortement recommandé de procéder à une due diligence juridique complète.
Il convient notamment de vérifier :
- le type et le statut du droit foncier ;
- le certificat et l’enregistrement du terrain ;
- l’identité du vendeur et son pouvoir légal de disposer du bien ;
- la conformité de l’utilisation du terrain ;
- les règles d’urbanisme et d’aménagement du territoire ;
- la situation juridique et les autorisations du bâtiment ;
- les obligations fiscales ;
- l’existence éventuelle de litiges ou de charges ;
- les conditions relatives au Hak Pakai ou à tout autre droit foncier ;
- les documents d’immigration de l’acheteur ; et
- le mécanisme juridique applicable au transfert ou à la création du droit concerné.
Une vérification juridique approfondie permet de renforcer la sécurité juridique de l’investissement et de réduire le risque de litiges futurs.
Fondements juridiques
Parmi les principales bases juridiques indonésiennes relatives à la propriété immobilière des étrangers figurent :
1. Loi n° 5 de 1960 relative aux dispositions fondamentales du droit agraire (UUPA)
Notamment les articles 20 et 21 relatifs au Hak Milik (droit de propriété) et aux restrictions concernant la détention de ce droit par les ressortissants étrangers.
2. Règlement gouvernemental n° 18 de 2021
Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 relatif aux droits de gestion, aux droits fonciers, aux unités de copropriété et à l’enregistrement foncier, notamment les articles 69 à 73 relatifs aux maisons et logements pouvant être détenus par des étrangers.
3. Règlement n° 18 de 2021 du Ministre des Affaires agraires et de l’Aménagement du territoire / Chef de l’Agence nationale des terres
Ce règlement encadre notamment les procédures relatives à l’établissement des droits de gestion et des droits fonciers.
Remarque importante : certaines anciennes réglementations relatives à la propriété immobilière des étrangers, notamment le Règlement gouvernemental n° 103 de 2015 et le Règlement du Ministre des Affaires agraires et de l’Aménagement du territoire / Agence nationale des terres n° 29 de 2016, ont été abrogées et remplacées par des réglementations plus récentes.