Продаж землі на Балі: законодавство, процедура та основні правила

Балі є одним із найпривабливіших регіонів Індонезії для інвестицій у нерухомість. Особливий інтерес до земельних ділянок спостерігається в таких районах, як Бадунг, Денпасар, Гіаньяр, Табанан та інших частинах острова. Землю купують для будівництва вілл, житлових будинків, готелів, туристичних об’єктів, комерційної нерухомості, а також для довгострокових інвестицій.

Однак продаж землі на Балі — це не просто пошук покупця та погодження ціни. Угода з нерухомістю повинна відповідати законодавству Індонезії щодо землі та права власності. Крім того, необхідно враховувати правила зонування і містобудування, оподаткування, реєстрацію земельних прав, а в деяких випадках — місцеві традиційні норми.

Особливістю Балі є наявність традиційних сіл (Desa Adat). Тому для деяких земельних ділянок необхідно додатково перевіряти можливі традиційні права, обов’язки та обмеження.

1. Чи існують спеціальні правила продажу землі на Балі?

Операції із земельними ділянками на Балі переважно регулюються національним законодавством Індонезії. Не існує одного окремого закону, який регулював би всі операції із землею виключно на Балі.

Водночас Балі має свої особливості, пов’язані з Desa Adat (традиційними селами), традиційними земельними відносинами, місцевими звичаями, а також правилами просторового планування та використання земель.

Одним із головних законодавчих актів є Закон № 5 від 1960 року про основні аграрні принципи (UUPA). Він є важливою правовою основою для регулювання земельних прав і власності в Індонезії.

Крім того, Закон № 15 від 2023 року про провінцію Балі визнає існування та важливість традиційних сіл і традиційних інститутів Балі.

Тому під час купівлі або продажу землі необхідно перевіряти не лише земельний сертифікат, а й те, чи пов’язана конкретна земельна ділянка з традиційними правами або правилами відповідного Desa Adat.

2. Основні закони та правила, пов’язані з продажем землі

Під час купівлі або продажу землі на Балі необхідно враховувати декілька важливих нормативних актів.

a. Закон № 5 від 1960 року про основні аграрні принципи

Закон № 5 від 1960 року, відомий як Основний аграрний закон Індонезії (UUPA), є однією з головних основ земельного законодавства країни.

Він передбачає різні види земельних прав, зокрема:

• Право власності (Hak Milik).

• Право на господарське використання (Hak Guna Usaha).

• Право на забудову (Hak Guna Bangunan).

• Право користування (Hak Pakai).

Особливо важливо враховувати право власності (Hak Milik).

Відповідно до статті 21 UUPA, право Hak Milik у принципі надається громадянам Індонезії.

Таким чином, іноземний громадянин не може просто придбати земельну ділянку зі статусом Hak Milik і зареєструвати її як власність безпосередньо на своє ім’я.

b. Урядове положення № 18 від 2021 року

Урядове положення № 18 від 2021 року регулює, зокрема, права управління, земельні права, права на окремі приміщення та реєстрацію земель.

Цей нормативний акт має важливе значення для операцій з нерухомістю, оскільки містить положення щодо різних земельних прав, їх реєстрації, а також певних форм володіння та користування нерухомістю іноземцями за умови дотримання встановлених вимог.

c. Урядове положення № 24 від 1997 року про реєстрацію земель

Урядове положення № 24 від 1997 року є важливою основою системи реєстрації земель в Індонезії.

У разі передачі зареєстрованого земельного права необхідно правильно оформити документи та зареєструвати перехід права у відповідному земельному управлінні.

3. Містобудування та зонування земель на Балі

Ще одним важливим фактором під час купівлі або продажу землі на Балі є просторове планування та правила зонування.

Не кожну земельну ділянку можна використовувати для будівництва вілли, готелю, ресторану, житлового будинку або комерційного об’єкта.

Залежно від розташування земельної ділянки можуть існувати обмеження щодо її використання та забудови.

Перед придбанням землі з інвестиційною метою рекомендується перевірити:

• До якої зони належить земельна ділянка.

• Чи дозволене будівництво.

• Які типи об’єктів дозволено будувати.

• Чи існують обмеження щодо висоти або площі забудови.

• Вимоги щодо під’їзних доріг та інфраструктури.

• Чи відповідає запланований бізнес дозволеному використанню земельної ділянки.

Наявність чинного земельного сертифіката сама по собі не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який бажаний об’єкт.

4. Традиційні землі та Desa Adat на Балі

Однією з особливостей земельних операцій на Балі є наявність Desa Adat, тобто традиційних або звичаєвих сіл.

На Балі існують традиційні соціальні інститути та місцеві звичаї, які продовжують відігравати важливу роль у житті місцевих громад.

Деякі земельні ділянки можуть бути пов’язані з традиційними громадами або певними традиційними обов’язками.

Тому покупцеві рекомендується з’ясувати, чи поширюються на конкретну земельну ділянку традиційні обмеження або зобов’язання.

Якщо земельна ділянка розташована на території Desa Adat або має зв’язок із традиційною громадою, бажано додатково отримати відповідну інформацію у місцевих традиційних органів, на додаток до стандартної юридичної перевірки.

Це особливо важливо для інвесторів, які планують будівництво вілл, туристичних об’єктів, ресторанів або комерційних проєктів.

5. Які документи необхідні для продажу землі?

Перед виставленням земельної ділянки на продаж власнику слід переконатися, що всі необхідні документи є повними та належним чином оформленими.

Залежно від конкретної ситуації можуть знадобитися:

• Оригінал земельного сертифіката.

• Документи, що посвідчують особу зареєстрованого власника.

• Сімейні документи, якщо вони необхідні.

• Документи щодо земельного податку та підтвердження його сплати.

• Документи, що підтверджують набуття земельної ділянки.

• Документи про спадщину, якщо земля була отримана у спадок.

• Документи щодо шлюбу, якщо вони мають значення для угоди.

• Довіреність, якщо угоду здійснює представник.

• Інші документи, які можуть вимагати PPAT або відповідні державні органи.

Якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності або є частиною спадкового майна, необхідно визначити всіх осіб, які мають законні права або інтереси щодо цієї земельної ділянки.

6. Як проходить продаж землі на Балі?

Зазвичай операція із земельною ділянкою може включати такі етапи.

Крок 1: Перевірка документів

Спочатку необхідно перевірити юридичний статус земельної ділянки.

Зокрема, слід перевірити:

• Ім’я зареєстрованого власника.

• Вид земельного права.

• Площу земельної ділянки.

• Межі ділянки.

• Інформацію, зазначену в сертифікаті.

• Наявність іпотеки або інших обтяжень.

• Можливі спори або претензії третіх осіб.

Крок 2: Перевірка зонування

Якщо покупець планує побудувати віллу, готель, ресторан, житловий будинок або комерційний об’єкт, необхідно переконатися, що заплановане використання відповідає чинним правилам просторового планування.

Крок 3: Огляд земельної ділянки

Окрім перевірки документів, рекомендується провести фізичний огляд землі.

Слід звернути увагу на:

• Доступ до земельної ділянки.

• Фактичні межі.

• Систему водовідведення.

• Наявність електроенергії та водопостачання.

• Навколишнє середовище.

• Доступ до доріг та громадської інфраструктури.

Крок 4: Узгодження ціни

Після юридичної та фізичної перевірки продавець і покупець можуть погодити ціну та умови угоди.

Крок 5: Підготовка документів про продаж

Під час передачі зареєстрованого земельного права зазвичай бере участь PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) — уповноважена посадова особа, яка займається оформленням офіційних документів щодо земельних операцій в Індонезії.

PPAT допомагає підготувати необхідні документи та перевірити виконання юридичних і адміністративних вимог.

Крок 6: Сплата податків і зборів

Під час продажу землі можуть виникати різні податки та адміністративні витрати.

До завершення угоди продавець і покупець повинні чітко визначити, які витрати та податки сплачує кожна сторона.

Крок 7: Реєстрація переходу права

Після завершення угоди та виконання всіх необхідних вимог перехід земельного права реєструється у відповідному земельному управлінні.

7. Податки під час продажу та купівлі землі

Оподаткування є важливою частиною земельної операції.

Для продавця Урядове положення № 34 від 2016 року регулює податок на доходи (PPh) при передачі прав на землю та/або будівлі.

Для певних видів операцій остаточний податок на доходи становить 2,5% від валової вартості передачі права.

Покупець може бути зобов’язаний сплатити податок на придбання прав на землю та будівлі (BPHTB).

Відповідно до Закону № 1 від 2022 року про фінансові відносини між центральним урядом та регіональними органами влади, максимальна ставка BPHTB становить 5%. Фактична ставка визначається відповідними регіональними правилами.

Оскільки податкові зобов’язання можуть відрізнятися залежно від типу операції та місцезнаходження земельної ділянки, перед завершенням угоди рекомендується перевірити конкретні податкові зобов’язання.

8. Що відбувається, якщо покупець є іноземцем?

Балі є одним із головних міжнародних туристичних напрямків, тому багато іноземців зацікавлені в інвестиціях у нерухомість.

Однак іноземні громадяни повинні дотримуватися обмежень індонезійського законодавства щодо земельної власності.

Іноземець не може просто придбати земельну ділянку зі статусом Hak Milik (право власності) та зареєструвати її безпосередньо на своє ім’я як право власності.

Питання володіння та користування нерухомістю іноземцями регулюються відповідними законами та нормативними актами, зокрема Урядовим положенням № 18 від 2021 року.

Тому угоди за участю іноземних покупців повинні ретельно структуруватися за допомогою кваліфікованого PPAT, а за необхідності — юриста, який спеціалізується на індонезійському законодавстві щодо нерухомості.

Особливої обережності слід дотримуватися щодо так званих Nominee-схем, коли земельна ділянка реєструється на ім’я громадянина Індонезії, хоча фактичний економічний інтерес належить іноземцю.

Такі схеми можуть створювати значні юридичні ризики.

9. Що потрібно перевірити перед купівлею землі на Балі?

Низька ціна не повинна бути єдиним критерієм при купівлі земельної ділянки.

Потенційному покупцеві рекомендується перевірити:

• Справжність і юридичний статус земельного сертифіката.

• Особу зареєстрованого власника.

• Площу та межі земельної ділянки.

• Історію володіння землею.

• Наявність спадкових питань.

• Наявність судових або інших спорів.

• Іпотеки та інші обтяження.

• Законний доступ до земельної ділянки.

• Зонування та правила просторового планування.

• Можливості та обмеження щодо будівництва.

• Зв’язок із Desa Adat, якщо це застосовно.

• Стан податкових зобов’язань.

• Питання, пов’язані зі шлюбом або спільною власністю.

• Додаткові вимоги для іноземних покупців або компаній.

Ретельна юридична перевірка допомагає зменшити ризик придбання земельної ділянки, яку в подальшому неможливо буде використовувати або забудувати відповідно до початкового плану.

10. Поради щодо безпечного продажу землі на Балі

Власникам, які планують продати земельну ділянку на Балі, рекомендується врахувати такі рекомендації.

По-перше, переконайтеся, що всі документи про право власності є повними, а інформація в земельному сертифікаті відповідає фактичному стану земельної ділянки.

По-друге, перевірте юридичний статус землі до початку активного продажу.

По-третє, встановіть реалістичну ціну продажу з урахуванням місцезнаходження, площі, доступу, юридичного статусу та дозволеного використання земельної ділянки.

По-четверте, не передавайте оригінали важливих документів невідомим або неуповноваженим особам. Оригінали повинні залишатися у власника або відповідного професійного спеціаліста.

По-п’яте, не приймайте та не передавайте великі суми грошей без чітко оформлених договорів і підтверджувальних документів.

По-шосте, використовуйте послуги кваліфікованого PPAT для процедур, у яких його участь передбачена законодавством.

По-сьоме, якщо земельна ділянка пов’язана зі спадщиною, шлюбом, спільною власністю, традиційними правами або іншими юридичними питаннями, їх слід вирішити до завершення угоди.