В Індонезії іноземці не можуть мати право власності на землю (Hak Milik). Однак за певних умов вони можуть володіти житловою нерухомістю або користуватися нею на підставі інших прав, передбачених законодавством Індонезії.
1. Право власності на землю (Hak Milik)
Відповідно до Закону Індонезії № 5 від 1960 року про основні положення аграрного права (UUPA), право власності на землю (Hak Milik) може належати лише громадянам Індонезії та певним юридичним особам, прямо визначеним законом.
Отже, іноземець не може зареєструвати землю на своє ім’я за правом Hak Milik.
2. Яким чином іноземець може володіти житловою нерухомістю?
Іноземці, які мають відповідні імміграційні документи та відповідають встановленим вимогам, можуть отримувати права на житлову нерухомість, зокрема Hak Pakai (Право користування).
Основні положення містяться в Урядовій постанові № 18 від 2021 року (PP No. 18/2021), зокрема у статтях 69–73.
Законодавство встановлює певні обмеження щодо:
- мінімальної вартості нерухомості;
- площі земельної ділянки;
- кількості земельних ділянок або житлових об’єктів;
- призначення нерухомості для проживання;
- інших умов, встановлених нормативними актами.
Для квартир та інших об'єктів із правом власності на окрему частину будівлі також діють спеціальні правила щодо strata title.
3. Житлова нерухомість та інвестиційна діяльність — це не одне й те саме
Необхідно розрізняти придбання житла для проживання та придбання нерухомості з метою ведення бізнесу або інвестиційної діяльності.
Якщо нерухомість використовується для бізнесу, можуть застосовуватися інші види земельних прав, дозвільні вимоги та правила щодо юридичної особи, яка здійснює діяльність в Індонезії.
4. Не рекомендується використовувати номінальних власників (nominee)
Іноземцям слід бути дуже обережними з договорами, за якими земля фактично купується за їхні кошти, але реєструється на ім’я громадянина Індонезії.
Такі nominee arrangements можуть створити значні юридичні ризики. Іноземець може втратити контроль над майном або зіткнутися з труднощами під час захисту своїх прав.
Тому придбання нерухомості має здійснюватися відповідно до законодавства Індонезії та з належною юридичною перевіркою.
5. Правова основа
Основними нормативними актами є:
- Закон Індонезії № 5 від 1960 року (UUPA) — Основний аграрний закон;
- Урядова постанова № 18 від 2021 року (PP No. 18/2021) — щодо управління земельними ресурсами, земельних прав, права власності на частини будівель та земельної реєстрації;
- Постанова Міністра аграрних питань і просторового планування / Голови Національного земельного агентства № 18 від 2021 року.
Слід також враховувати, що попередні правила, зокрема PP No. 103/2015 та Permen ATR/BPN No. 29/2016, були замінені новішим регулюванням.