Понимание юридических прав, ограничений и требований к владению недвижимостью иностранцами в Индонезии
Индонезия является привлекательной страной для иностранцев, желающих проживать, инвестировать или осуществлять предпринимательскую деятельность. Особенно популярны среди иностранных инвесторов и резидентов Бали, Джакарта и другие регионы страны.
Однако иностранцам необходимо понимать, что условия владения недвижимостью в Индонезии отличаются от условий, применяемых к гражданам Индонезии.
Возникает вопрос:
Может ли иностранный гражданин владеть недвижимостью в Индонезии?
Да, может, но только при соблюдении определённых требований, в рамках предусмотренных законом видов прав и с учётом установленных ограничений.
1. Иностранцы не могут владеть землёй на основании права собственности (Hak Milik)
Основные принципы земельного законодательства Индонезии установлены Законом № 5 от 1960 года об основных положениях аграрного права (UUPA — Основной аграрный закон).
Статья 21 пункт 1 данного закона предусматривает, что правом собственности на землю (Hak Milik) могут обладать только граждане Индонезии.
Таким образом, иностранный гражданин не может просто приобрести земельный участок в Индонезии и зарегистрировать его на своё имя на основании Hak Milik (права собственности).
Важно понимать различие между владением недвижимостью и правом собственности на сам земельный участок. Индонезийское законодательство предусматривает различные виды прав на землю, каждый из которых имеет свои юридические условия и ограничения.
2. Иностранцы могут владеть жилой недвижимостью при определённых условиях
Хотя иностранцы не могут владеть землёй на основании Hak Milik, законодательство Индонезии предусматривает возможность для иностранцев владеть жилыми домами или жилой недвижимостью при соблюдении определённых требований.
Одним из основных нормативных актов является Постановление Правительства № 18 от 2021 года о правах управления, правах на землю, единицах кондоминиумов и регистрации земель.
Статья 69 Постановления Правительства № 18 от 2021 года, в частности, предусматривает, что иностранцы, которые могут владеть жилой недвижимостью, должны иметь иммиграционные документы в соответствии с действующим законодательством.
Следовательно, иностранный гражданин не приобретает Hak Milik (полное право собственности) на землю, а получает определённое право на жилую недвижимость в рамках правовой формы, разрешённой законодательством Индонезии.
3. Какую недвижимость могут приобретать иностранцы?
Постановление Правительства № 18 от 2021 года предусматривает несколько правовых механизмов, позволяющих иностранцам владеть или пользоваться жилой недвижимостью.
Для индивидуальных жилых домов
Жилой дом может находиться на земле, имеющей, в частности, следующие права:
- Hak Pakai (право пользования);
- Hak Pakai на земле с Hak Milik на основании соглашения о предоставлении права пользования, оформленного через PPAT;
- Hak Pakai на земле с Hak Pengelolaan (правом управления) на основании соглашения об использовании земельного участка.
Для квартир и объектов кондоминиума
При соблюдении установленных требований иностранцы также могут владеть отдельными жилыми единицами в многоквартирных домах или кондоминиумах (Strata Title Unit).
При этом должны соблюдаться требования законодательства, включая требования к правовому статусу земли, на которой построено соответствующее здание.
Таким образом:
иностранец не получает безусловное право собственности на землю, но может приобрести предусмотренное законом право на недвижимость на основании разрешённого вида земельного права.
4. Владение недвижимостью иностранцами имеет ограничения
Владение жилой недвижимостью иностранцами не является неограниченным правом.
Статья 72 Постановления Правительства № 18 от 2021 года предусматривает, в частности, ограничения в отношении:
- минимальной стоимости недвижимости;
- площади земельного участка;
- количества земельных участков или жилых единиц;
- использования недвижимости для проживания или в качестве жилья.
Дополнительные требования устанавливаются соответствующими нормативными актами министерств.
Поэтому перед совершением сделки иностранцу необходимо проверить соответствие объекта установленным требованиям, включая вид земельного права, площадь участка, разрешённое использование, иммиграционные документы и другие административные требования.
5. Что касается недвижимости для бизнеса или инвестиций?
Необходимо различать приобретение жилой недвижимости и использование земли или недвижимости для коммерческих и инвестиционных целей.
Иностранец, желающий вести бизнес или осуществлять инвестиционную деятельность в Индонезии, должен выбрать соответствующую юридическую и инвестиционную структуру.
В частности, необходимо учитывать:
- организационно-правовую форму компании;
- необходимые разрешения и лицензии;
- вид предпринимательской деятельности;
- структуру инвестиций;
- вид земельного права, который разрешено использовать для соответствующей деятельности.
Иными словами:
покупка жилого дома и приобретение или использование земли для предпринимательской деятельности являются юридически различными вопросами.
Поэтому правовая структура сделки должна соответствовать фактической цели использования недвижимости и действующему законодательству Индонезии.
6. Следует избегать использования номинального владельца
Особое внимание следует обратить на так называемые Nominee Arrangements, то есть схемы использования имени или номинального владельца.
В рамках такой схемы недвижимость формально регистрируется на имя гражданина Индонезии, хотя фактическим покупателем или экономическим выгодоприобретателем является иностранный гражданин.
Такие схемы могут создавать значительные юридические риски, особенно если они используются для обхода ограничений, установленных для владения землёй иностранцами.
Индонезийское аграрное законодательство устанавливает ограничения на владение Hak Milik иностранцами и запрещает передачу такого права собственности иностранным гражданам.
Поэтому сделки с недвижимостью должны быть прозрачными, законными и структурированными в соответствии с видом земельного права, разрешённым законодательством Индонезии.
7. Важность юридической проверки недвижимости
Перед приобретением недвижимости в Индонезии иностранцу рекомендуется провести комплексную юридическую проверку (Legal Due Diligence).
В частности, необходимо проверить:
- вид и юридический статус земельного права;
- земельный сертификат и регистрацию;
- личность продавца и его полномочия на распоряжение недвижимостью;
- соответствие использования земли установленным требованиям;
- градостроительные и территориальные нормы;
- юридический статус здания и наличие необходимых разрешений;
- налоговые обязательства;
- наличие судебных споров или иных обременений;
- требования, связанные с Hak Pakai или другими земельными правами;
- иммиграционные документы покупателя;
- юридический механизм передачи или установления соответствующего права.
Надлежащая юридическая проверка позволяет обеспечить правовую определённость и снизить риск возникновения споров в будущем.
Правовые основания
К основным нормативным актам Индонезии, регулирующим владение недвижимостью иностранцами, относятся:
1. Закон № 5 от 1960 года об основных положениях аграрного права (UUPA)
В частности, статьи 20 и 21 регулируют Hak Milik (право собственности) и ограничения на владение данным правом иностранными гражданами.
2. Постановление Правительства № 18 от 2021 года
Постановление Правительства № 18 от 2021 года о правах управления, правах на землю, единицах кондоминиумов и регистрации земель, в частности статьи 69–73, регулирующие жилые дома и жилую недвижимость, которую могут приобретать иностранцы.
3. Постановление Министра аграрных вопросов и пространственного планирования / Руководителя Национального земельного агентства № 18 от 2021 года
Данный нормативный акт регулирует, в частности, процедуры установления прав управления и прав на землю.
Важное примечание: некоторые более ранние нормативные акты, касавшиеся владения жилой недвижимостью иностранцами, включая Постановление Правительства № 103 от 2015 года и Постановление Министра аграрных вопросов и пространственного планирования / Национального земельного агентства № 29 от 2016 года, были отменены и заменены более поздними нормативными актами.