فهم الحقوق القانونية والقيود والمتطلبات المتعلقة بتملّك العقارات للأجانب في إندونيسيا
تُعد إندونيسيا من الدول الجاذبة للأجانب الراغبين في الإقامة أو الاستثمار أو ممارسة الأنشطة التجارية. وتُعد بالي وجاكرتا وغيرها من المناطق من الوجهات التي تحظى باهتمام كبير.
ومع ذلك، يجب على الأجانب أن يدركوا أن تملّك العقارات في إندونيسيا لا يتم بالطريقة نفسها التي يتم بها تملّك العقارات من قبل المواطنين الإندونيسيين.
فهل يستطيع الأجنبي تملّك عقار في إندونيسيا؟
نعم، ولكن وفق شروط وضوابط وأنواع معينة من الحقوق التي يحددها القانون الإندونيسي.
1. لا يجوز للأجانب تملّك الأراضي بموجب حق الملكية المطلقة
تخضع المبادئ الأساسية لقانون الأراضي في إندونيسيا لـ القانون رقم 5 لسنة 1960 بشأن الأحكام الأساسية للزراعة (القانون الزراعي الأساسي – UUPA).
وتنص المادة 21 الفقرة (1) من القانون المذكور على أن المواطنين الإندونيسيين وحدهم هم الذين يحق لهم امتلاك الأراضي بموجب "Hak Milik"، أي حق الملكية.
وبناءً على ذلك، لا يجوز للأجنبي ببساطة شراء أرض في إندونيسيا وتسجيلها باسمه على أساس Hak Milik (حق الملكية).
وهنا تكمن أهمية التمييز بين مصطلح "تملّك العقار" وبين "تملّك الأرض بحق الملكية"؛ إذ يعترف القانون الإندونيسي بعدة أنواع من الحقوق على الأراضي، ولكل نوع منها خصائصه وحدوده القانونية.
2. يمكن للأجانب تملّك المساكن وفق حقوق معينة
على الرغم من عدم جواز تملّك الأجانب للأرض بموجب حق الملكية، فإن التشريعات الإندونيسية تتيح للأجانب، في حالات معينة، تملّك المنازل السكنية أو الوحدات السكنية وفق أنواع محددة من الحقوق.
وينظم المرسوم الحكومي رقم 18 لسنة 2021 بشأن حقوق الإدارة وحقوق الأراضي ووحدات الملكية الطابقية وتسجيل الأراضي، كما يتضمن أحكامًا خاصة بالمساكن والعقارات السكنية التي يمكن للأجانب تملّكها.
وتنص المادة 69 من المرسوم الحكومي رقم 18 لسنة 2021، من حيث المبدأ، على أن الأجانب الذين يجوز لهم تملّك المساكن هم الأجانب الذين يحملون وثائق هجرة وفقًا للقوانين واللوائح المعمول بها.
وبالتالي، لا يحصل الأجنبي على Hak Milik على الأرض، وإنما يمكنه الحصول على حقوق قانونية في العقار السكني من خلال أحد أنواع الحقوق التي يسمح بها القانون الإندونيسي.
3. ما أنواع العقارات التي يمكن للأجانب تملّكها؟
يوفر المرسوم الحكومي رقم 18 لسنة 2021 عدة آليات تسمح للأجانب بتملّك أو حيازة العقارات السكنية.
بالنسبة إلى المنازل المستقلة:
يمكن أن يكون المنزل قائمًا على:
- Hak Pakai (حق الانتفاع أو حق الاستخدام)؛
- حق الاستخدام (Hak Pakai) على أرض مملوكة بموجب Hak Milik، استنادًا إلى اتفاق بشأن منح حق الاستخدام محرر بواسطة PPAT؛ أو
- حق الاستخدام (Hak Pakai) على أرض خاضعة لـ Hak Pengelolaan (حق الإدارة)، استنادًا إلى اتفاق يتعلق باستغلال الأرض.
بالنسبة إلى الوحدات السكنية الطابقية:
يمكن للأجانب أيضًا تملّك بعض وحدات الملكية الطابقية وفق الشروط المحددة قانونًا، وذلك بحسب نوع الحق المقرر على الأرض التي أُنشئ عليها المبنى.
وبالتالي، فإن الأجنبي لا يكتسب حق الملكية المطلقة على الأرض، وإنما يمكنه الحصول على حقوق قانونية في العقار السكني من خلال الآليات التي يسمح بها القانون الإندونيسي.
4. تملّك العقارات من قبل الأجانب يخضع لقيود
إن تملّك الأجنبي للعقار السكني ليس حقًا مطلقًا وغير محدود.
وتنص المادة 72 من المرسوم الحكومي رقم 18 لسنة 2021 على مراعاة عدد من القيود، من بينها:
- الحد الأدنى لسعر العقار؛
- مساحة الأرض؛
- عدد قطع الأراضي أو الوحدات السكنية؛ و
- استخدام العقار للسكن أو الإقامة.
كما يتم تنظيم التفاصيل التنفيذية من خلال اللوائح الوزارية ذات الصلة.
ولهذا السبب، ينبغي على الأجنبي، قبل الدخول في أي معاملة عقارية، التأكد من توافق العقار مع المتطلبات القانونية، بما في ذلك نوع الحق على الأرض، ومساحة الأرض، والغرض من استخدامها، والوثائق المتعلقة بالإقامة والهجرة، والمتطلبات الإدارية الأخرى.
5. ماذا عن العقارات المستخدمة للأعمال أو الاستثمار؟
يجب التمييز بين تملّك العقار السكني وبين استخدام الأراضي لأغراض الأعمال أو الاستثمار.
فالأجنبي الذي يرغب في ممارسة نشاط تجاري أو استثماري في إندونيسيا يجب أن يراعي الهيكل القانوني والاستثماري المناسب، بما في ذلك نوع الكيان التجاري، وتراخيص النشاط، وطبيعة النشاط التجاري، ونوع حقوق الأراضي التي يجوز استخدامها قانونًا.
وبعبارة أخرى، فإن شراء منزل للسكن يختلف قانونيًا عن الحصول على أرض لممارسة نشاط تجاري.
لذلك يجب تحديد الهيكل القانوني للمعاملة وفقًا للغرض من استخدام العقار والقوانين واللوائح المعمول بها.
6. تجنّب استخدام اسم مواطن إندونيسي كـ "اسم مستعار"
من الممارسات التي ينبغي تجنبها ما يُعرف بترتيبات Nominee Arrangement أو ما يسمى عمليًا بـ "استعارة الاسم".
ويحدث ذلك عندما يتم تسجيل العقار رسميًا باسم مواطن إندونيسي، بينما يكون المشتري الحقيقي أو المستفيد الفعلي أجنبيًا، ويتم تنظيم العلاقة من خلال اتفاق خاص أو مستند منفصل.
وقد تؤدي مثل هذه الترتيبات إلى مخاطر قانونية جدية، لأنها قد تستخدم للتحايل على القيود القانونية المفروضة على تملّك الأراضي من قبل الأجانب.
ويضع القانون الزراعي الأساسي قيودًا على تملّك الأجانب لحق الملكية (Hak Milik)، كما يحظر نقل حق الملكية إلى الأجانب.
لذلك، ينبغي تنظيم معاملات العقارات بشفافية وبطريقة قانونية، ووفق نوع الحق في الأرض المسموح به، مع إعداد الوثائق القانونية من قبل الجهات أو المسؤولين المختصين.
7. أهمية الفحص القانوني للعقار
قبل شراء أي عقار في إندونيسيا، يُنصح بإجراء فحص قانوني شامل (Legal Due Diligence).
ومن أهم الأمور التي ينبغي التحقق منها:
- نوع الحق القانوني على الأرض ووضعه؛
- شهادة ملكية أو تسجيل الأرض؛
- هوية البائع وصلاحيته القانونية للتصرف؛
- مدى توافق استخدام الأرض مع الأنظمة؛
- أنظمة التخطيط المكاني وتقسيم المناطق؛
- الوضع القانوني للمبنى والتراخيص ذات الصلة؛
- الالتزامات والضرائب العقارية؛
- وجود أي نزاعات أو أعباء قانونية على العقار؛
- المتطلبات المتعلقة بحق الاستخدام (Hak Pakai) أو غيره من الحقوق؛
- وثائق الهجرة الخاصة بالمشتري؛ و
- الآلية القانونية لنقل أو إنشاء الحق المعني.
إن إجراء الفحص القانوني المناسب يساعد على تحقيق اليقين القانوني وتقليل مخاطر النزاعات المستقبلية.
الأساس القانوني
من أهم التشريعات الإندونيسية المتعلقة بتملّك الأجانب للعقارات ما يلي:
1. القانون رقم 5 لسنة 1960 بشأن الأحكام الأساسية للزراعة (UUPA)
وخاصة المادتين 20 و21 المتعلقتين بـ Hak Milik (حق الملكية) والقيود المفروضة على تملّك الأجانب لهذا الحق.
2. المرسوم الحكومي رقم 18 لسنة 2021
المرسوم الحكومي رقم 18 لسنة 2021 بشأن حقوق الإدارة وحقوق الأراضي ووحدات الملكية الطابقية وتسجيل الأراضي، ولا سيما المواد من 69 إلى 73 المتعلقة بالمساكن والعقارات السكنية التي يمكن للأجانب تملّكها.
3. لائحة وزير الشؤون الزراعية والتخطيط المكاني/رئيس الوكالة الوطنية للأراضي رقم 18 لسنة 2021
وتنظم هذه اللائحة الإجراءات المتعلقة بتحديد حقوق الإدارة وحقوق الأراضي.
ملاحظة مهمة: بعض اللوائح القديمة المتعلقة بتملّك الأجانب للمساكن، ومنها المرسوم الحكومي رقم 103 لسنة 2015 ولائحة وزير الشؤون الزراعية والتخطيط المكاني/رئيس الوكالة الوطنية للأراضي رقم 29 لسنة 2016، لم تعد سارية وتم استبدالها بتنظيمات أحدث.