インドネシアにおける外国人の不動産所有に関する法的権利、制限および要件
インドネシアは、居住、投資、事業活動を希望する外国人にとって魅力的な国です。特にバリ島、ジャカルタなどは、外国人投資家や居住者から高い関心を集めています。
しかし、外国人は、インドネシアにおける不動産の所有が、インドネシア国民と同じ条件で認められているわけではないことを理解する必要があります。
では、外国人はインドネシアで不動産を所有できるのでしょうか。
はい。ただし、インドネシアの法令に定められた一定の条件、権利の種類および制限に従う必要があります。
1. 外国人は「所有権（Hak Milik）」によって土地を所有することはできません
インドネシアの土地法における基本的な原則は、**1960年法律第5号「農地基本法（Undang-Undang Pokok Agraria / UUPA）」**によって定められています。
同法第21条第1項では、土地に対する「Hak Milik（所有権）」を有することができるのはインドネシア国民に限られると定められています。
したがって、外国人は、インドネシアの土地を単純に購入し、自分の名義で Hak Milik（所有権） として登記することはできません。
ここで重要なのは、「不動産を所有すること」と「土地そのものをHak Milikで所有すること」は必ずしも同じではないという点です。
インドネシア法では複数の土地権利が認められており、それぞれに異なる法的条件と制限があります。
2. 外国人は一定の条件のもとで住宅を所有することができます
外国人は土地を Hak Milik として所有することはできませんが、インドネシアの法令では、一定の条件を満たす場合、外国人が住宅や居住用不動産を所有することを認めています。
主な法的根拠の一つが、**2021年政令第18号「管理権、土地権、区分所有権および土地登記に関する政令」**です。
同政令第69条では、外国人が住宅を所有するためには、原則として、インドネシアの関係法令に従った入国・滞在に関する書類（移民関係書類）を有していることが求められています。
つまり、外国人が取得するのは土地そのものの Hak Milik（所有権） ではなく、インドネシア法で認められた一定の権利に基づく住宅に対する権利です。
3. 外国人が所有できる不動産にはどのような種類がありますか？
2021年政令第18号では、外国人が住宅を所有または利用するためのいくつかの法的制度が定められています。
戸建住宅の場合
住宅は、例えば以下の権利に基づく土地に建てられている場合があります。
- Hak Pakai（使用権）
- Hak Milik の土地上に設定された Hak Pakai（使用権）。ただし、PPATによって作成された使用権設定に関する契約に基づくもの
- Hak Pengelolaan（管理権） の土地上に設定された Hak Pakai（使用権）。土地利用に関する契約に基づくもの
区分所有マンション・アパートの場合
外国人は、一定の条件を満たす場合、**区分所有建物の住戸（Strata Title Unit）**を所有することも可能です。
ただし、その建物が建てられている土地の権利関係や、その他の法的要件を満たしている必要があります。
したがって、
外国人が土地そのものを無条件に所有するのではなく、インドネシア法で認められた権利に基づいて、不動産に対する一定の権利を取得することができる
というのが基本的な考え方です。
4. 外国人による不動産所有には制限があります
外国人による住宅の所有は、無制限に認められているわけではありません。
2021年政令第18号第72条では、特に以下の事項について制限が設けられています。
- 不動産の最低価格
- 土地の面積
- 所有できる土地または住戸の数
- 住宅または居住を目的とした利用
さらに、具体的な実施条件については、関係省庁の規則によって定められています。
そのため、外国人が不動産を購入する前には、土地権利の種類、土地面積、利用目的、入国・滞在関係書類、その他の行政上の要件を確認することが重要です。
5. 事業・投資目的の不動産についてはどうなりますか？
住宅としての不動産取得と、事業または投資目的で土地・不動産を利用する場合は区別する必要があります。
インドネシアで事業活動や投資を行う外国人は、適切な法人・投資スキームを検討する必要があります。
例えば、以下の事項が関係します。
- 法人の種類
- 必要な事業許可
- 事業活動の種類
- 投資構造
- 利用可能な土地権利の種類
つまり、
「住宅を購入すること」と「事業目的で土地を取得・利用すること」は、法的には同じではありません。
したがって、不動産取引の法的構造は、実際の利用目的とインドネシアの関連法令に合わせて設計する必要があります。
6. インドネシア人の「名義借り」には注意が必要です
外国人が不動産を取得する際に特に注意すべきなのが、いわゆる 「Nominee（ノミニー）方式」または名義借りです。
これは、実際には外国人が購入・利用・経済的利益を得る不動産を、形式上はインドネシア国民の名義で登記するような仕組みを指します。
このような仕組みには、重大な法的リスクが生じる可能性があります。
特に、外国人による土地所有の法的制限を回避することを目的とする場合、問題となる可能性があります。
インドネシアの農地基本法は、外国人による Hak Milik（所有権） の取得を制限しており、外国人への当該所有権の移転についても禁止しています。
そのため、不動産取引は、透明性を確保し、インドネシア法で認められた権利に基づいて適法に構成することが重要です。
7. 不動産購入前の法的デューデリジェンスの重要性
インドネシアで不動産を購入する前に、外国人は**法的デューデリジェンス（Legal Due Diligence）**を実施することが強く推奨されます。
特に、以下の事項を確認する必要があります。
- 土地権利の種類および現在の法的状態
- 土地証明書および登記状況
- 売主の本人確認および処分権限
- 土地の利用目的が法令に適合しているか
- 都市計画・土地利用規制
- 建物の法的状態および関連許可
- 税務上の義務
- 紛争、担保権その他の負担の有無
- Hak Pakai（使用権）その他の土地権利に関する要件
- 買主の入国・滞在関係書類
- 権利の移転または設定に必要な法的手続き
適切な法的デューデリジェンスを行うことで、法的安定性を確保し、将来的な紛争のリスクを軽減することができます。
法的根拠
外国人によるインドネシアでの不動産所有に関する主な法的根拠は、以下のとおりです。
1. 1960年法律第5号「農地基本法（UUPA）」
特に第20条および第21条では、**Hak Milik（所有権）**および外国人による所有権取得の制限について規定されています。
2. 2021年政令第18号
「管理権、土地権、区分所有権および土地登記に関する2021年政令第18号」
特に第69条から第73条では、外国人が所有できる住宅および居住用不動産について規定されています。
3. 農業・空間計画大臣／国家土地庁長官規則2021年第18号
この規則では、特に管理権および土地権を設定するための手続きなどが規定されています。
重要な注意点： 外国人による住宅所有に関する旧規則の一部、例えば 2015年政令第103号および農業・空間計画大臣／国家土地庁長官規則2016年第29号は廃止され、より新しい規則に置き換えられています。