Ein Überblick über die gesetzlichen Rechte, Beschränkungen und Voraussetzungen für den Immobilienbesitz von Ausländern in Indonesien
Indonesien ist ein attraktives Land für Ausländer, die dort leben, investieren oder geschäftlich tätig sein möchten. Besonders Bali, Jakarta und andere Regionen sind beliebte Ziele für ausländische Investoren und Residenten.
Ausländer sollten jedoch beachten, dass der Erwerb und Besitz von Immobilien in Indonesien nicht in gleicher Weise möglich ist wie für indonesische Staatsangehörige.
Die entscheidende Frage lautet daher:
Dürfen Ausländer in Indonesien Immobilien besitzen?
Ja – allerdings nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen, in bestimmten Rechtsformen und unter Beachtung der geltenden Beschränkungen.
1. Ausländer können kein Land im Rahmen des uneingeschränkten Eigentumsrechts besitzen
Die grundlegenden Vorschriften des indonesischen Bodenrechts ergeben sich aus dem Gesetz Nr. 5 von 1960 über die grundlegenden Bestimmungen des Agrarrechts (UUPA – Basic Agrarian Law).
Artikel 21 Absatz 1 dieses Gesetzes bestimmt, dass nur indonesische Staatsangehörige das Recht auf Eigentum an Grund und Boden („Hak Milik“) innehaben können.
Ein ausländischer Staatsangehöriger kann daher nicht einfach ein Grundstück in Indonesien kaufen und es auf seinen eigenen Namen als Hak Milik registrieren lassen.
Wichtig ist hierbei die Unterscheidung zwischen dem Besitz bzw. Eigentum an einer Immobilie und dem Eigentum am Grundstück selbst. Das indonesische Recht kennt verschiedene Arten von Grundstücksrechten, die jeweils unterschiedlichen gesetzlichen Voraussetzungen und Beschränkungen unterliegen.
2. Ausländer können unter bestimmten Voraussetzungen Wohnimmobilien besitzen
Obwohl Ausländer kein Grundstück mit dem Recht Hak Milik besitzen dürfen, ermöglichen die indonesischen Rechtsvorschriften unter bestimmten Voraussetzungen den Besitz von Wohnhäusern oder anderen Wohnimmobilien.
Die maßgebliche Regelung ist unter anderem die Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 über Verwaltungsrechte, Grundstücksrechte, Wohnungseigentum und Grundstücksregistrierung.
Artikel 69 der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 sieht grundsätzlich vor, dass Ausländer, die Wohnimmobilien besitzen dürfen, über Einwanderungsdokumente verfügen müssen, die den geltenden gesetzlichen Bestimmungen entsprechen.
Der Ausländer erwirbt somit nicht das uneingeschränkte Eigentum (Hak Milik) am Grundstück. Vielmehr kann er bestimmte Rechte an einer Wohnimmobilie erwerben, soweit diese nach indonesischem Recht zulässig sind.
3. Welche Arten von Immobilien können Ausländer besitzen?
Die Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 sieht verschiedene rechtliche Möglichkeiten für den Besitz oder die Nutzung von Wohnimmobilien durch Ausländer vor.
Bei einem Einfamilienhaus bzw. einem Grundstück mit Wohnhaus
Ein Wohnhaus kann unter anderem auf folgenden Rechtsgrundlagen stehen:
- Hak Pakai (Nutzungsrecht);
- Hak Pakai auf einem Grundstück mit Hak Milik, auf Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung, die durch einen PPAT beurkundet wird; oder
- Hak Pakai auf einem Grundstück mit Hak Pengelolaan (Verwaltungsrecht) auf Grundlage einer Vereinbarung über die Nutzung des Grundstücks.
Bei Wohnungseigentum bzw. Strata-Titeln
Ausländer können unter bestimmten Voraussetzungen auch Wohnungseinheiten bzw. Strata-Title-Einheiten besitzen, sofern die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind und die entsprechende Rechtsgrundlage für das Grundstück vorliegt.
Daher gilt:
Ein Ausländer erwirbt grundsätzlich nicht das uneingeschränkte Eigentum am Grundstück, sondern ein gesetzlich zulässiges Recht an der Immobilie.
4. Der Immobilienbesitz von Ausländern unterliegt Beschränkungen
Der Besitz von Wohnimmobilien durch Ausländer ist nicht uneingeschränkt.
Nach Artikel 72 der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 sind unter anderem folgende Beschränkungen zu berücksichtigen:
- Mindestpreis der Immobilie;
- Größe bzw. Fläche des Grundstücks;
- Anzahl der Grundstücke oder Wohneinheiten; und
- Nutzung der Immobilie als Wohnraum bzw. zu Wohnzwecken.
Weitere Einzelheiten werden durch die einschlägigen ministeriellen Vorschriften geregelt.
Vor dem Abschluss eines Immobiliengeschäfts sollte daher sorgfältig geprüft werden, ob das betreffende Objekt sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, insbesondere hinsichtlich Grundstücksrecht, Grundstücksfläche, Nutzungszweck, Einwanderungsdokumenten und sonstigen administrativen Anforderungen.
5. Was gilt für Immobilien zu Geschäfts- oder Investitionszwecken?
Hier muss zwischen einer Wohnimmobilie und einer Immobilie bzw. einem Grundstück für geschäftliche oder investive Zwecke unterschieden werden.
Ein Ausländer, der in Indonesien geschäftlich tätig werden oder investieren möchte, muss die geeignete rechtliche und gesellschaftsrechtliche Struktur berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise:
- die Rechtsform des Unternehmens;
- erforderliche Geschäftslizenzen;
- Art der Geschäftstätigkeit;
- Investitionsstruktur; und
- die Art des Grundstücksrechts, das für die jeweilige Tätigkeit verwendet werden darf.
Mit anderen Worten:
Der Erwerb eines Wohnhauses ist rechtlich etwas anderes als die Nutzung eines Grundstücks für geschäftliche Zwecke.
Die rechtliche Gestaltung muss daher immer dem tatsächlichen Zweck der Immobilie und den geltenden indonesischen Vorschriften entsprechen.
6. Vorsicht bei sogenannten „Nominee“- oder Strohmannkonstruktionen
Eine Praxis, die mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden sein kann, ist die sogenannte Nominee-Regelung bzw. „Treuhandkonstruktion durch einen geliehenen Namen“.
Dabei wird eine Immobilie formal auf den Namen eines indonesischen Staatsangehörigen eingetragen, während der tatsächliche wirtschaftliche Erwerber oder Nutznießer ein Ausländer ist.
Solche Konstruktionen können erhebliche rechtliche Probleme verursachen, insbesondere wenn sie dazu dienen, die gesetzlichen Beschränkungen für den Grundstücksbesitz durch Ausländer zu umgehen.
Das indonesische Agrargesetz sieht Beschränkungen für das Hak Milik zugunsten von Ausländern vor und untersagt grundsätzlich die Übertragung dieses Eigentumsrechts auf ausländische Staatsangehörige.
Daher sollten Immobiliengeschäfte transparent, rechtmäßig und entsprechend der gesetzlich zulässigen Rechtsform strukturiert werden.
7. Die Bedeutung der rechtlichen Due-Diligence-Prüfung
Vor dem Erwerb einer Immobilie in Indonesien sollten Ausländer eine umfassende rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchführen lassen.
Insbesondere sollten folgende Punkte überprüft werden:
- Art und Status des Grundstücksrechts;
- Grundstückszertifikat und Registrierung;
- Identität und Verfügungsberechtigung des Verkäufers;
- zulässige Nutzung des Grundstücks;
- Flächennutzungs- und Raumplanungsbestimmungen;
- rechtlicher Status und Genehmigungen des Gebäudes;
- Steuerpflichten;
- bestehende Streitigkeiten oder Belastungen;
- Voraussetzungen für Hak Pakai oder andere Grundstücksrechte;
- Einwanderungsdokumente des Käufers; und
- die rechtliche Struktur der Übertragung bzw. Begründung des jeweiligen Rechts.
Eine ordnungsgemäße rechtliche Prüfung trägt dazu bei, Rechtssicherheit zu schaffen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Gesetzliche Grundlagen
Zu den wichtigsten indonesischen Rechtsgrundlagen für den Immobilienbesitz durch Ausländer gehören:
1. Gesetz Nr. 5 von 1960 über die grundlegenden Bestimmungen des Agrarrechts (UUPA)
Insbesondere die Artikel 20 und 21 über Hak Milik (Eigentumsrecht) und die Beschränkungen des Eigentumsrechts für ausländische Staatsangehörige.
2. Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021
Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 über Verwaltungsrechte, Grundstücksrechte, Wohnungseigentum und Grundstücksregistrierung, insbesondere die Artikel 69 bis 73 über Wohnhäuser und Wohnimmobilien, die von Ausländern gehalten werden können.
3. Verordnung Nr. 18 von 2021 des Ministers für Agrarangelegenheiten und Raumplanung/Leiter der Nationalen Bodenbehörde
Diese Regelung betrifft unter anderem das Verfahren zur Festlegung von Verwaltungs- und Grundstücksrechten.
Wichtiger Hinweis: Einige ältere Vorschriften über den Immobilienbesitz von Ausländern, darunter Regierungsverordnung Nr. 103 von 2015 und Verordnung des Ministers für Agrarangelegenheiten und Raumplanung/Nationale Bodenbehörde Nr. 29 von 2016, wurden aufgehoben und durch neuere Regelungen ersetzt.